Warum sich Immobilien gegenüber Aktien als Kapitalanlage mehr lohnen
Mit welcher Form der Kapitalanlage machen Sie mehr aus Ihrem Geld – mit Immobilien oder mit Aktien? Seitdem es die beiden großen Player im Markt der Kapitalanlagen gibt, stellen sich Investoren diese Frage. Während Immobilien für Anleger mehr Sicherheit und stabilere Renditen bieten, werden Aktien mit größerer Flexibilität und hohen Dividenden angepriesen. Wobei die Wertpapiere gleichzeitig große Verlustrisiken bergen. Warum die Immobilie in diesem Wettstreit der Kapitalanlagen die Nase vorn hat, lesen Sie in diesem Beitrag.
Langfristige Wertentwicklung spricht für Immobilien
Um einen Vergleich der beiden Kapitalanlagen Immobilien und Aktien herzustellen, bietet sich zunächst ein Blick auf die Wertentwicklung an. Dieser Blick in die Vergangenheit lohnt sich für Anleger, denn er räumt mit einem Märchen auf, das bei der Beratung zu einer Investition in Aktien oft erzählt wird.
Studie überrascht: Mehr Risiko bedeutet nicht immer höhere Werte
Mehrfach haben Wissenschaftler die Wertentwicklung von Immobilien und Aktien als Kapitalanlagen untersucht. Eine der größten Studien der Universität Bonn betrachtete die Entwicklung über die vergangenen 145 Jahre. Dabei wurden die Werte aus 16 Ländern zwischen den Jahren 1870 und 2015 miteinander verglichen. Das Ergebnis überraschte: Denn die Immobilien erzielten mit 7,8 Prozent pro Jahr eine höhere Wertsteigerung gegenüber Aktien mit 6,9 Prozent. Dies ist dahingehend überraschend, weil Anleger mit Aktien durchaus Renditen von zehn und mehr Prozent erzielen können.
Damit ist zugleich der Irrglaube widerlegt, dass riskantere Anlageprodukte zwingend höhere Renditen erzielen. Ein Märchen, dass beim Verkauf von Aktien als Kapitalanlage gern erzählt wird. Besonders über längere Zeiträume, und dies müssen nicht 145 Jahre sein, zeigt die Immobilie ein starkes Bild. Denn die Werte steigen, insbesondere seit dem zweiten Weltkrieg, nahezu ununterbrochen an. Aktienkurse steigen und fallen dagegen ständig.
Weniger krisenanfällig, denn gewohnt wird immer
Der Grund dafür, dass die Immobilien die Aktien bei den Renditen übertreffen, liegt vor allem im starken Bevölkerungswachstum des 20. Jahrhunderts und zugleich im knappen Angebot an Immobilien. Dies führte zu einem starken Anstieg der Kaufpreise, der kurz vor Ausbruch der Corona-Pandemie seinen Höhepunkt fand. Darüber hinaus sind Immobilien als Kapitalanlage deutlich weniger anfällig für Krisen. So können am Aktienmarkt die Werte ganzer Branchen einbrechen, wenn sich die Rahmenbedingungen für die Unternehmen dieser Branche negativ verändern. Dann droht Anlegern ein Verlust. Immobilien behalten dagegen sogar in Krisen ihren Wert und zusätzlich bleiben die Mieteinnahmen in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten stabil. Denn ein Dach über dem Kopf benötigen die Menschen zu jeder Zeit, egal, ob Krise oder nicht.
Die Renditen: Aktien sehr volatil – Immobilien zeigen sich stabil
Insgesamt erreichen Immobilien gegenüber Aktien nicht nur höhere Renditen. Zugleich gelten die Renditen auch als stabiler und sicherer. So blieben die Einnahmen aus Immobilien, also in erster Linie die Mieteinnahmen, in den vergangenen Jahren nicht nur konstant, sondern stiegen sogar kräftig an. Die Dividenden aus Aktien präsentieren sich dagegen sehr volatil. Hier müssen Anleger immer mit Kursschwankungen rechnen, denn diese sind eher die Regel als die Ausnahme. Im schlimmsten Fall droht Anlegern bei Aktien als Kapitalanlage sogar ein Totalverlust.
Mieteinnahmen als sichere Bank
Mieteinnahmen sind im Bereich der Stabilität eines Investments in eine Immobilie ein wichtiger Faktor. Denn es handelt sich dabei um eine stetige und im Vergleich sehr sichere Einnahmequelle. Gewiss besteht für Anleger das Risiko des Leerstands einer Wohnung. Aber bei der klugen Auswahl des Standorts ist dieses heutzutage im Grunde kein Thema mehr. Deshalb vor dem Investieren genau die Lage klären. Welche Punkte bei der Auswahl eines rentablen Standorts für eine Immobilie als Kapitalanlage zu beachten sind, erfahren Sie im Beitrag „Immobilie als Geldanlage – Standortentscheidung als Erfolgsfaktor“.
Hinzu kommt, dass sich mit einem Konzept, wie es die DFK Group anbietet, das Risiko eines Mietausfalls für Sie als Anleger nahezu komplett ausschalten lässt. Denn die DFK mietet die Immobilien für mindestens zehn Jahre von ihren Kunden an. Zusätzlich kümmert sich die DFK um alles: von der Pflege der Immobilie über Reparaturen und die komplette Kommunikation bis zur pünktlichen und vollständigen Mietzahlung an die Anleger.
Sachwerte bieten Schutz vor Inflation
Ein weiterer wichtiger Vorteil für die Immobilie als Kapitalanlage ist der sichere Schutz vor Inflation. Bei Häusern oder Wohnungen handelt es sich um reale Sachwerte. Und da die Menschen unabhängig von den herrschenden Bedingungen immer eine Wohnung zum Leben benötigen, bleiben die Werte stabil. Da Mieten, wie alle anderen Preise, bei einer hohen Inflation ebenfalls steigen, ist eine Inflation für Anleger in eine Immobilie sogar eher von Vorteil.
Das Investieren lohnt sich gleich in doppelter Hinsicht: Neben steigenden Mieteinnahmen werden durch die Inflation auch die Schulden, die meist für eine Immobilieninvestition aufgenommen werden, entwertet. Die Schulden sinken somit real. Mehr zum Thema Immobilie und Inflation finden Sie im Beitrag „Kapitalanlage in Immobilien als Inflationsschutz: Mythen und Realität“.
Aktienkurse fallen bei steigender Inflation
Anders sieht es in Sachen Inflation bei den Aktien aus. Grundsätzlich zeigen Analysen, dass bei steigender Inflation die Aktienkurse fallen. Allerdings kommt es in diesem Zusammenhang entscheidend darauf an, welche Aktien sich tatsächlich im Portfolio eines Anlegers befinden. Denn bei jeder Inflation gibt es an der Börse immer auch große Gewinner. Dabei handelt es sich um die Unternehmen, die von steigenden Preisen in einer Inflation profitieren. Hat ein Anleger in genau diese Aktien investiert, kann er mit hohen Gewinnen rechnen.
Zu guter Letzt hängt die Rendite von Aktien im Bereich der Kapitalanlage außerdem von den Dividenden ab. Diese werden durch die Unternehmen zusätzlich ausgezahlt. Die Dividenden sind Gewinnbeteiligungen. Je höher also der Gewinn eines Unternehmens, desto höher die Dividendenauszahlungen an die Anleger. Damit ist die Rendite eines Aktienportfolios entscheidend davon abhängig, wie erfolgreich ein Unternehmen am Markt auftritt.
Sachwerte bieten hohe Sicherheit
Wohnungen oder Häuser sind reale, greifbare Gegenstände. Das Vertrauen in solche Sachwerte, zu denen zum Beispiel auch Edelmetalle wie Gold oder Antiquitäten gehören, ist allgemein sehr hoch. Das sorgt für stabile Werte bei diesen Kapitalanlagen. Aktien gelten zwar auch als Sachwerte, bringen allerdings nicht die klassischen Eigenschaften von Sachwerten mit.
Krisen verschonen „Betongold“
Die Historie zeigt: Sachwerte wie Immobilien überstehen Kriegszeiten, Wirtschafts- und andere Krisen oft recht schadlos, zumindest was ihren Wert angeht. Die Gefahr eines hohen oder gar eines Totalverlustes ist für Anleger bei Sachwerten nahezu ausgeschlossen. Deshalb werden Wohnungen und Häuser auch als „Betongold“ bezeichnet. Ihr Wert bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage. Dabei präsentiert sich die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen als äußerst stabil, während das Angebot stagniert.
Zumindest für Deutschland gilt dies auf lange Sicht. So ist hierzulande der Neubausektor komplett zum Erliegen gekommen, da es sich für Bauunternehmen aktuell nicht lohnt, darin zu investieren. Mit einem signifikanten Anstieg des Angebots an Immobilien ist nicht zu rechnen. Die Immobilie ist und bleibt also ein knappes Gut. Das bringt Vorteile für die Anleger, denn das Missverhältnis aus hoher Nachfrage und geringem Angebot sorgt für eine positive Wertentwicklung bei Immobilien als Kapitalanlage.
„Glaube“ entscheidet über die Entwicklung der Aktienkurse
Grundsätzlich entscheiden auch bei Aktien das Angebot und die Nachfrage über die Höhe des Wertes, also hier über die Höhe des Aktienkurses. Der entscheidende Faktor, ob ein Aktienkurs steigt oder fällt, ist dabei: Die Entwicklung, welche die Anleger für ein Unternehmen erwarten. Es hängt also unter anderem vom „Glauben“ der Menschen ab, ob sie investieren oder aussteigen und sich ein Aktienkurs damit positiv oder negativ entwickelt. Rechnen die potenziellen Anleger und die bestehenden Aktionäre mit einer positiven Entwicklung eines Unternehmens, investieren sie und der Aktienkurs steigt. Wird eine negative Entwicklung vorausgesagt, fällt der Kurs.
Aktien als Kapitalanlage mit mehr Flexibilität beim Verkauf
Ein Unterschied zwischen Immobilien als echte Sachwerte und Aktien ergibt sich in der Flexibilität beim Verkauf. Während die Veräußerung von Wohnungen und Häusern einige Zeit in Anspruch nimmt, lassen sich Aktien täglich an der Börse verkaufen. Diese Flexibilität birgt allerdings für Anleger eine Gefahr. Denn fallen die Kurse an der Börse stark, kommt es oft zu Panikverkäufen. Dabei verlieren die Anleger meist sehr viel Geld. Grundsätzlich sind sowohl die Immobilie als auch die Aktie im Bereich der Kapitalanlage darauf ausgelegt, langfristig gehalten zu werden und über die Zeit ihre Renditen zu erzielen. Da der Verkauf von Immobilien nicht so schnell über die Bühne geht, besteht hier kaum die Gefahr von überhasteten Verkäufen.
Steuerliche Vorteile: Staat fördert Immobilien
Ein großer Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist, dass der Staat den Besitz von Immobilieneigentum vielfältig fördert. Der Staat hat ein großes Interesse daran, dass Wohnungen gebaut werden. Denn in Deutschland fehlen hunderttausende Wohnungen. Deshalb unterstützt die Regierung insbesondere den Bau und den Kauf von vermieteten Immobilien. So ergeben sich einige steuerliche Vorteile für Anleger in diesem Bereich, was das Investieren attraktiv macht. Diese Vorteile fassen wir in diesem Abschnitt zusammen und setzen sie in Relation zu Aktien.
Hier die staatlichen Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage im Überblick:
· Abschreibungen (vermietete Immobilie)
· Geltendmachung sämtlicher Kosten (vermietete Immobilie)
· Förderungen
· Teilweise steuerfreier Verkauf
Abschreibungen als größter Hebel
Der größte Pluspunkt für vermietete Immobilien ist die Abschreibung. Denn hierüber lässt sich der gezahlte Kaufpreis über die sogenannte Nutzungsdauer eines Gebäudes in der Steuererklärung gewinnmindernd geltend machen. Dabei geht es um zwei bis drei Prozent pro Jahr. Zusätzlich wurden in naher Vergangenheit Sonderabschreibungen geschaffen, zum Beispiel in Höhe von fünf Prozent in den ersten vier Jahren bei Neubauten. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in den folgenden Beiträgen: „Investment in vermietete Objekte jetzt noch attraktiver“ und „Die degressive Afa für den Wohnungsbau kommt“ (Haufe). Neben den Abschreibungen können alle anderen Kosten, die der Eigentümer einer vermieteten Wohnung trägt, gewinnmindernd in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Förderungen erleichtern Kauf oder Neubau
Da der Bau von Wohnungen gefördert werden soll, unterstützt der Staat die Anleger außerdem mit Förderprogrammen. Sowohl für den Kauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie als auch für den Neubau existieren Programme. Es handelt sich in der Regel um günstige Darlehen mit geringen Zinsen und zum Teil zusätzlichen Tilgungszuschüssen. Die meisten Förderprogramme laufen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Für den Kauf von Aktien existieren dagegen keine wesentlichen Förderungen.
Steuerfrei verkaufen
Gewinne aus Aktienverkäufen unterliegen, zumindest für ab 2009 erworbene Anteile, grundsätzlich der Versteuerung. Diese erfolgt in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag auf die erzielten Gewinne. Auch Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen im Grundsatz der Versteuerung. Allerdings ist ein Verkauf für Anleger steuerfrei, wenn sich die Wohnung oder das Haus mehr als zehn Jahre im Eigentum befunden hat. Die laufenden Einnahmen aus Immobilien sind zum persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Bei Steuervorteilen, Förderungen und Verkauf hat die Immobilie die Nase vorn
In der Betrachtung der staatlichen Unterstützung liegt die Immobilie als Kapitalanlage gegenüber Aktien klar vorn. Abschreibungen, Förderprogramme und partielle Steuerfreiheit beim Verkauf sorgen dafür, dass die Immobilie im Vergleich weniger Steuern kostet. Da alle Kosten einer Immobilie ansetzbar sind und damit oft in den ersten Jahren rechnerische Verluste entstehen, mindert sich bei Immobilien darüber hinaus die Steuerlast auch für andere Einkunftsarten. Steuererstattungen sind daher für Anleger in Immobilien keine Seltenheit.
Fazit: Immobilie liegt eindeutig vor der Aktie
In der Gesamtbetrachtung bieten Immobilien gegenüber Aktien vor allem mehr Sicherheit, stabilere Einnahmen und steuerliche Vorteile. Dazu birgt die Aktie als Kapitalanlage mehr Risiken. Kurse können fallen, Dividenden ausbleiben und sogar ein Totalverlustrisiko besteht. Dementsprechend müsste laut weitverbreiteter Meinung die Aktie dann aber wenigstens mehr Rendite abwerfen. Dies ist allerdings nicht der Fall, wie die oben erwähnte Studie zeigt. Demnach erzielten Immobilien in Deutschland, je nach betrachtetem Zeitraum, zumindest eine ähnliche Rendite wie Aktien. Zum Teil schnitten Immobilien sogar besser ab.
Wenn es um die Altersvorsorge geht, dann „Betongold“
Die Ergebnisse lassen letztendlich nur einen Schluss zu: Auf lange Sicht ist eindeutig die Immobilie als Geldanlage zu empfehlen. Insbesondere, wenn es bei der Investition um die Absicherung für das Alter geht, spielt die Sicherheit einer Geldanlage für Anleger eine entscheidende Rolle. Denn die Entscheidung für eine passende Altersvorsorge lässt sich auf Grund der Langfristigkeit in der Regel nur einmal im Leben treffen. Die Sicherheit einer Immobilie ist hierbei eine gute Wahl.
Besser heute als morgen investieren
Lassen Sie sich die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage also nicht entgehen! Denn bei einer langfristigen Investition zählt jeder Tag: Also besser heute als morgen in eine Immobilie investieren. Nehmen Sie noch heute Kontakt zu einem unserer erfahrenen Berater auf und lernen Sie ganz unverbindlich die Vorteile einer Immobilien-Investition speziell für Ihre persönliche Situation kennen. Mit unserem Investment-Kompass analysieren wir Ihre Finanzen, um die perfekte Investition für eine stabile Altersvorsorge für Sie aufzustellen. Dazu haben wir ständig eine Vielzahl an Wohnungen und Häusern im Angebot, bei dem sicher auch das Richtige für Sie dabei ist. Vereinbaren Sie gleich einen Termin! Wir freuen uns auf Sie!
Ihr DFK-Team
